.png){kind=small}
Det gäller att vara noggrann och inte ta med för många tillägg och villkor när man gör upp ett arrendeavtal. Det kan leda till att villkoren blir otydliga och motstridiga, säger Mikaela Strömberg-Schalin, jurist vid Nylands svenska lantbrukssällskap.
Mikaela Strömberg-Schalin påminner också om att villkor som upplevs som ofördelaktiga inte är en giltig orsak för att häva avtalet.
– Dåliga villkor är ingen grund för en uppsägning, säger hon.
Samma sak gäller för situationer där priset av någondera parten uppfattas vara fel. Något som ibland kan bli en stötesten.
Inte ens i fall där man efteråt upptäcker att det skett ett misstag i beräkningen av priset går det att säga upp arrendeavtalet och ändra priset.
– Det finns ett prejudikat på detta efter ett domslut i Högsta domstolen, säger Strömberg-Schalin.
Hon var en av föreläsarna vid ett seminarium kring avtalsfrågor som ordnades i Nagu förra veckan. Vid seminariet diskuterades olika typer av avtal med fokus på arrendeavtal, skötselavtal och entreprenörsavtal.
Strömberg-Schalin säger att det är viktigt att man gör ett skriftligt arrendekontrakt även om muntliga avtal är möjliga. Men då ska man komma ihåg att ett muntligt avtal gäller i högst två år.
– Arrendeavtal som är längre än två år måste vara skriftliga. Ett skriftligt avtal krävs också om en bostad eller ekonomibyggnad ingår i arrendet, säger hon.
Alla villkor i avtalet ska vara skriftliga
Arrendetiden kan variera beroende på vilken typ av område arrendet gäller. För en bebyggd brukningsdel är arrendetiden enligt jordlegolagen max 25 år. Handlar det om åkermark är arrendetiden max 20 år.
Alla villkor i avtalet ska vara skriftliga för att vara giltiga. Villkoren kan gälla till exempel vägar, vägavgifter, jordförbättringar och underhåll av byggnader och mark. Och det är viktigt att villkoren är tydliga.
– Också grunderna för uppsägning av arrendeavtalet ska vara skriftliga, säger Strömberg-Schalin.
Ett arrendeavtal kan sägas upp endast om ett uppsägningsvillkor har skrivits in i avtalet.
Nora Lindroos, växtodlingsrådgivare vid Finska hushållningssällskapet, säger att det lönar sig att sträva efter en möjligast lång arrendetid, exempelvis 10 år. Då kan arrendatorn dra nytta av sina investeringar i förbättrandet och upprätthållandet av åkerjordens struktur.
Det är till fördel för båda parter att avtala om åkerns grundförbättring som skötseln av vattenhushållningen, kalkning och bekämpning av flyghavre och hönshirs.
– För arrendatorn är det viktigt med bra skördar och för markägaren att skiftena hålls i god kondition.
Modellavtal finns om jordens bördighet
NTM-centralen har gjort ett modellavtal som omfattar åtgärder för att förbättra och upprätthålla jordens bördighet och vattenhushållning.
Modellavtalet, som finns på NTM-centralens webbplats, fungerar som hjälpmedel i förhandlingarna mellan markägaren och arrendatorn och kan används som en frivillig bilaga till ett arrendeavtal.
När ett arrendekontrakt görs ska området för arrendet specificeras. Och parterna ska vara ense om områdets skick innan avtalet ingås.
Arrendetagaren rekommenderas att bekanta sig med arrendeområdet i förväg. Ett tips är att man fotograferar skiftena på området för att undvika eventuella tvister om skicket.
Arrendepriset måste nämnas i avtalet, också om priset är 0 euro. Ett indexbundet pris är också möjligt. Priset kan till exempel vara bundet till indexet för lantbrukets kostnadsutveckling.
Viktigt jämföra priserna på mark
Vad är då ett skäligt arrendepris?
– Ett skäligt arrende är en balans mellan markens värde och de specifika omständigheterna för just det området. Det är viktigt att man tar hänsyn till markens avkastning och den lokala marknaden, säger Lindroos.
– Jämför priserna på mark i området och kolla vad andra betalar.
Det kan också löna sig att anlita en expert inom området. Överlag är det bra att söka juridisk hjälp då man gör ett arrendeavtal.
En vanlig fråga vid uppgörandet av arrendekontrakt är vad som händer när förhållandena förändras till exempel vid dödsfall, generationsskifte eller försäljning. Här kan det löna sig att tänka långsiktigt och vara förutseende.
– Det gäller att se bakom hörnet, att det till exempel kan bli aktuellt med generationsskifte i något skede. Då är det bra att det tas med i avtalsvillkoren, säger Strömberg-Schalin.
Allmänt gäller att ingånget avtal håller. Men avlider arrendatorn upphör arrendeavtalet ifall det inte finns barn med i bilden.
Däremot är det ingen grund för uppsägning när arrendegivaren dör. Avlider markägaren fortsätter arrendeavtalet och är bindande för dödsboet.
Ett arrendeavtal kan enligt jordlegolagen hävas vid olika situationer av både arrendegivaren och arrendetagaren.
Strömberg-Schalin ger ett gott råd i fråga om uppgörandet av arrendeavtal.
-- Det är till fördel om parterna håller god ton och kommer överens, säger hon.
Arrende- eller skötselavtal?
En trend är att efterfrågan på skötselavtal ökar i stället för traditionella arrendeavtal. Växtodlingsrådgivare Peter Fritzén vid Finska hushållningssällskapet förmodar att en omodern arrendelagstiftning kan vara orsaken.
– Nivån på ett arrende är den samma under hela arrendeperioden. Men i ett skötselavtal kan man avtala om kostnaderna ska kopplas till hur skörden blev eller till prisnivån på spannmål.
En annan orsak till att fler väljer skötselavtal är osäkerheten kring vad som ska hända med EU-stöden.
– Stöden utgör en stor del av intäkterna. Om de görs om till att vara mer produktionsinriktade kan det leda till att arrendatorn sitter med ett för högt arrende, säger Fritzén.
Han påpekar att jordägaren är brukare i ett skötselavtal till skillnad från arrendeavtal där arrendatorn är brukare och har rätt till EU-stöden. I skötselavtalet går stöden till markägaren.
– För jordägaren är det lockande att få behålla hela stödet och någon annan sköter jorden och får grödan, säger Fritzén.
Ett problem är att skötselavtal inte omfattas av arrendelagstiftningen.
– Därför måste de skrivas utförligare än ett arrendeavtal. Det måste också framgå att jordägaren är brukare och därmed söker stöden och står för riskerna, säger Fritzén.
TEXT: Jan-Ole Edberg
20. februari, 2025
FOTO: Jan-Ole Edberg